Ingatlankezelő (OKJ 54 7899 03) szakképzés Minisztérium által előírt szóbeli vizsgakérdések

Műszaki ismeretek

M.1.   Ismertesse a fő épületszerkezeti csoportokat! Ismertesse a tartó szerkezeteket!

M.2.   Melyik szerkezet alapján beszülünk építési módról? Ismertesse az építési módokat!

M.3.   Ismertesse a fő épületszerkezeti csoportokat! Ismertesse az alapozási módokat!

M.4.   Ismertesse a vízszintes és függőleges teherhordó szerkezeteket! Ismertesse a hagyományos építési mód jellegzetességeit!

M.5.   Ismertesse a fő épületszerkezeti csoportokat! Ismertesse a paneles építési mód jellemzőit!

M.6.   Ismertesse a fő épületszerkezeti csoportokat!  Ismertesse a sandwich szerkezetű építési mód jellemzőit!

M.7.   Sorolja fel a szakipari szerkezeteket! Melyek a válaszfalak jellemzői? Ismertesse a nyílászárók jellemzőit!

M.8.   Ismertesse a fő épületszerkezeti csoportokat! Milyen szigeteléseket ismer? Ismertesse a burkolatok, felületképzések fajtáit!

M.9.   Sorolja fel a teherhordó szerkezeteket! Beszéljen a fal és padló burkolatokról!

           Beszéljen a festés-mázolásról és a tapétázásról!

M.10.  Sorolja fel a szakipari szerkezeteket! Milyen tetőfedéseket ismer?

M.11.  Ismertesse a fő épületszerkezeti csoportokat! Mi tartozik az épületgépészetbe, sorolja fel!

            Ismertesse a vízellátás és a csatornázás jellegzetességeit!

M.12.  Sorolja fel a teherhordó szerkezeteket! Ismertesse a gázellátás, a fűtéstechnika, a felvonók jellegzetességeit, fajtáit!

M.13.  Ismertesse a fő épületszerkezeti csoportokat! Ismertesse az elektromos  ellátás jellegzetességeit!

M.14.  Ismertesse a fő épületszerkezeti csoportokat! Ismertesse az egyes szerkezeti csoportok, ill. szerkezetek várható élettartamát!

M.15. Beszéljen az egyes építési módok várható élettartamáról! Beszéljen az anyagok élettartamáról, a használhatóság megítéléséről!

M.16.  Az ingatlanok (épületek) műszaki nyilvántartása. Az ingatlan állagának felmérése.

            Közös tulajdonú helyiségek állagának felmérése. Épületgépészeti szerkezetek műszaki állagának felmérése.

M.17.  Ismertesse az alapozások, a függőleges és vízszintes teherhordó szerkezetek, a magastető szerkezetek jellemző hibáit!

M.18.  Ismertesse a nyílászárók,  a szigetelések, a  felületképzések, és a burkolatok jellemző hibáit!

M.19. Ismertesse a tetőfedések jellemző hibáit! Beszéljen az épületüveges- és épületlakatos

           szerkezetek, az épületbádogos szerkezetek jellemző hibáiról!

M.20.  Beszéljen a vízellátás, csatornázás, a gázszerelés, a fűtési rendszerek és a felvonók jellemző hibáiról!

M.21.   Beszéljen az elektromos szerelés jellemző hibáiról!

M.22.  Mivel foglalkozik az épületfizika? Beszéljen az épületekkel szemben támasztott  hőfizikai követelményekről!

M.23.  Beszéljen az épületszerkezetek nedvességtechnikai egyensúlyáról!

            Mi az összefüggés a léghőmérséklet és a légnedvesség tartalom között?

M.24.  Ismertesse a légmozgási követelményeket  a belső terekben! Beszéljen az épületszerkezetek hőtágulásáról!

M.25.  Ismertesse a talajvíz, a talajnedvesség elleni szigetelések, valamint a talajpára és az

            üzemi víz elleni szigetelés hiányosságának jeleit!

M.26.  Mivel foglalkozik az épületfizika? Beszéljen a korróziós jelenségekről az épületek fa- és fémszerkezeteiben!

M.27.  Mivel foglalkozik az épületfizika? Ismertesse az épületek hőszigetelési hiányosságait!

M.28.  Beszéljen az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997.  LXXVIII.

            törvény az ún. Építési Törvény (ÉTV) általános rendelkezéseiről!

M.29.  Beszéljen az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásról! Sorolja fel az építéssel kapcsolatos engedélyek fajtáit!

M.30.  Beszéljen a társasházak esetén a rendes gazdálkodás körét meghaladó tevékenységről!

            Ismertesse az ezzekkel kapcsolatos megteendő építéshatósági eljárásokat!

M.31.  Ismertesse a bontási engedély, az elvi építési engedély, az építési engedély  lényegét!

            Mutasson be a gyakorlatból egy esetet, amikor mindhárom előző engedélyezési eljárásra szükség van!

M.32.  Beszéljen az Országos településrendezés és építési követelményekről szóló 253/1997

           (XII.20.) Korm. rendelet (OTÉK) általános rendelkezéseiről és főbb  tartalmi elemeiről!

M.33.  Beszéljen az OTÉK által meghatározott beépítésre szánt és beépítésre nem szánt

           területekről! Ismertesse az  építmények elhelyezési módjait!

M.34.  Mit jelentenek a fenntartási és fejújítási feladatok valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó feladatok?

M.35.  Melyek a társasházkezelő és az ingatlankezelő feladatai az ingatlan fizikai kezelésével kapcsolatban?

Jogi ismeretek

J.1.   Ismertesse a polgári jogviszonyok sajátosságait, a jogok gyakorlását, a jog- és cselekvőképesség  lényegét és az állam jogalanyiságát!

J.2.   Ismertesse a tulajdonjog tárgyait, az épület és a föld kapcsolatát!

J.3.  Ismertesse a birtoklás joga,  a birtokvédelem, a használat és hasznok szedésének joga, a szomszédjogok, a  túlépítkezés, és a  rendelkezési jog fogalmakat!

J.4.   Ismertesse a tulajdonjog megszerzésének módjait, valamint az elbirtoklás fogalmát!

J.5.    Beszéljen a közös tulajdon, birtoklás, használat, hasznok szedése fogalmakról, valamint  a

          közös tulajdonban lévő ingatlanokon történő építkezésről!

J.6.    Beszéljen a közös tulajdonú ingatlannal való rendelkezésről! Ismertesse a közös tulajdon

          esetén az elővásárlási jog, előbérleti jog  fogalmakat! Beszéljen a közös tulajdon

          megszüntetésének Polgári törvénykönyv szerinti módjairól!  

J.7.   Beszéljen a haszonélvezeti jog, a telki szolgalmi jog, a birtokvédelem fogalmakról! Ismertesse a használati jog alapítását!

J.8.  Beszéljen a szerződés általános szabályairól, a semmis szerződésekről! Beszéljen a szerződési akarat   kifejezéséről, az előszerződésről, a tévedés, megtévesztés, fenyegetés fogalmakról!

J.9.  Beszéljen a szerződés létrejötte és alakja, a képviselet szabályai kérdésekről! Ismertesse a szerződés kötelező tartalmi elemeit és tárgyát! Beszéljen a szerződés érvénytelenségének eseteiről!

J.10. Beszéljen a szerződés módosításáról! Ismertesse a szerződést biztosító mellékkötelezettségek (foglaló, kötbér, jelzálog, óvadék, kezesség) működését!

J.11. Ismertesse a szerződésszegés általános szabályait, a kötelezett és a jogosult késedelme fogalmakat! Beszéljen a szerződésszegés általános szabályairól, a hibás teljesítés, a teljesítés lehetetlenné válása, ill. megtagadása, az elévülés, az engedményezés kérdésekről!

J.12. Ismertesse az adásvételt és annak alanyait, az adásvételi szerződés tárgyát, a tulajdon-átruházás és a vételár megfizetésének módját!

J.13. Milyen az adásvételi szerződés alakja? Mit jelent az eladó tájékoztatási kötelezettsége? Hogyan történik a költségek viselése?

 J.14..Ismertesse az ingatlanok adásvételének sajátosságait! Mi az a tulajdonjog fenntartás? Miért van jelentősége a birtokbaadás időpontjának?

J.15. Ismertesse  az elővásárlási jog, a visszavásárlási jog és a vételi jog fogalmakat!

J.16. A csere szabályai, a dologbérlet, a haszonbérlet.

J.17. Beszéljen  a társasház alapításról, a  társasháztulajdon létesítéséről!

J.18. Ismertesse a társasházi alapító okirat felépítését, kötelező kellékeit, mellékleteit. Hogyan jelöljük az okiratban a közös tulajdonú részeket? Melyek a külön tulajdonra vonatkozó kötelezően szerepeltetendő adatok?

J.19. Miről kell rendelkezni az alapító okiratban? Hogyan történik az alapító okirat módosítása? Mi az a házirend?

J.20. Ismertesse a Szervezeti Működési Szabályzat (SZMSZ) szerepét, tartalmát!

J.21. Ismertesse a társasház tulajdonjogi viszonyait! Hogyan történik a társasházzal kapcsolatos ügyek intézése?

J.22. Ismertesse a társasházi közgyűlés összehívásának, lebonyolításának, valamint  a befejezést követő teendőit!

J.23. Hogyan történik a társasház-közösség képviselete (Közös képviselő, Intéző Bizottság, Számvizsgáló Bizottság)? Ismertesse a társasházi tulajdonostársak belső jogviszonyát!

J.24. Ismertesse a társasházi  költségviselés módját! Milyen lehetőségek vannak az elmaradt közös költség  fizetésének behajtására a társasház esetén?

J.25. Beszéljen az ingatlan nyilvántartásról!  Melyek az ingatlan nyilvántartás alapelvei?

J.26. Az ingatlan nyilvántartás tartalma az ingatlanról és a tulajdonosokról. Melyek az ingatlan nyilvántartásba bejegyezhető jogok és tények?

J.27. Az illeték fogalma, jogi szabályozása, fajtái. Ismertesse a vagyonszerzési illetékek fajtáit, a mentességeket, az illeték mértékét! Vagyonértékű jog fogalma és értékének megállapítása.

J.28. Ismertesse a lakásbérlet keletkezését és megszűnését! Beszéljen a bérbeadó és bérlő jogairól és kötelezettségeiről; a jogcím nélküli lakáshasználatról!

J.29. Ismertesse a lakáscsere, a lakásbérleti jog folytatása, az elhelyezési kötelezettség, az albérlet, a lakbér és támogatása témakört!

J.30. Beszéljen a helyiségbérlet szabályairól! Ismertesse az önkormányzati és az állami lakások és nem lakás célú helyiségek elidegenítésének  szabályait!

 J.31. Beszéljen az államigazgatási eljárásokról!

J.32. Ismertesse a lakásszövetkezetek  működésének jellemzőit! Ismertesse a lakásszövetkezetekre vonatkozó szabályokat!

J.33. Ismertesse a szövetkezeti lakóépület fenntartásának sajátosságait!

J.34. Mit nevezünk felújításnak a társasházak esetében? Ismertesse a felújítás előkészítésének és lebonyolításának lépéseit!

J.35. Melyek a lakóépület felújítás támogatásnak lehetőségei és melyek a hitel felvételének módjai?

Gazdasági ismeretek

G.1.   Ismertesse a társasházi gazdálkodás működésének lényegét! Mi a gazdálkodás célja? Milyen elvek szerint történik a gazdálkodás? Milyen jogszabályok és dokumentumok szabályozzák a társasház gazdálkodását?

G.2.  Ismertesse a költségvetéssel szemben támasztott tartalmi és formai követelményeket!     Ismertesse a  költségvetésben a         kiadások-bevételek tervezésének módszerét!

G.3.    Ismertesse a közös képviselő elszámolásával szemben támasztott tartalmi és formai követelményeket!

G.4.   Ismertesse részletesen a társasház befektetett eszközeit! Ismertesse részletesen a társasház forgó eszközeit!

G.5.     Ismertesse a tárgyi eszközök és az immateriális javak fogalmát! Ismertesse az értékcsökkenés fogalmát és fajtáit!

G.6.  Ismertesse részletesen a társasház beszámolójában szereplő forrásait!

G.7.   Ismertesse a bankszámla nyitás és kezelés módját!  Ismertesse az adóhivatali bejelentkezés módját!

G.8.  Mi az egyszeres könyvvitel, ismertesse az alapvető szabályait! Ismertesse a       

         naplófőkönyv és a pénztárkönyv vezetésének szabályait!

G.9.   Mi a kettős könyvvitel lényege? Ismertetesse a számviteli politika alapelemeit!

G.10. Beszéljen a társasházak számviteli szabályzatairól (értékelési szabályzat, leltározási szabályzat, pénzkezelési szabályzat)!

G.11.  Ismertesse az egyszerűsített beszámoló tartalmát, valamint általános szabályait!

G.12.  Ismertesse a számviteli alapelveket!

G.13.  Beszéljen az épületek biztosításáról!

G.14.  Milyen analitikus nyilvántartást kell vezetni a társasházaknál?

           Ismertesse a tulajdonosok fizetési kötelezettségének nyilvántartását!

G.15.  Mi az a felújítás a társasházaknál ? Melyek a társasházak felújításának forrásai?

G.16.  Ismertesse a közös képviselő és a társasházkezelői tevékenység közötti különbséget a gazdasági-tervezési munka területén!

G.17.   Ismertesse a társasházi közös tulajdonra vonatkozó hasznosítási javaslat szerkezetét!

G.18.  Ismertesse a foglalkoztatással kapcsolatos tudnivalókat a társasházaknál!

G.19.  Ismertesse a   társasházak adózását!

G.20.  Ismertesse az általános forgalmi adó legfontosabb szabályait!

G.21.   Ismertesse a személyi jövedelemadó kötelezettség keletkezésének és az adófizetési

            kötelezettség teljesítésének módját a társasházaknál!

G.22.   Ismertesse a munkaadói és  munkavállalói járulékot! Ismertesse a százalékos és a  tételes

           egészségügyi hozzájárulással kapcsolatos előírásokat!

G.23.  Ismertesse a helyi iparűzési adót, a vagyon típusú- és a kommunális adókat!

G.24.  Ismertesse a társadalombiztosítási ellátásokat, a társadalombiztosítási kötelezettségek keletkezését és a biztosítottak körét!

G.25. Ismertesse a társasházak felújítási folyamatának lépéseit gazdasági megközelítésből (Pl.:

          árajánlatok értékelése, hitelfelvétel és támogatások könyvelése, beruházás aktiválása, stb.)!

G.26. Ismertesse a társasházi közös tulajdon hasznosításának (értékesítés, bérbeadás) lehetőségeit és ezek adóvonzatát!

G.27. Beszéljen a gazdálkodás és vállalkozás az ingatlanszakmában témakörről! Ismertesse a vállalkozás alapításának szempontjait!

G.28. Beszéljen a vállalkozási formákról, a vállalkozás alapítási eljárásról!

G.29. Beszéljen a vállalkozás tervezéséről és a  marketing munkáról!

G.30. Mi az az üzleti terv, mi a célja? Ismertesse egy projekthez tartozó üzleti terv fontosabb elemeit!

G.31.  Ismertesse az üzleti terv részeit! Mi az a költség-haszon elemzés és a fedezeti pont?

G.32.   Ismertesse a hitelek csoportosítását!

G.33.   Ismertesse az egyszerű kamatozás és a kamatos kamatozás lényegét! Mi a jelenérték és a

            jövőérték lényege? Ismertesse a pénzfolyam-ábrákat

G.34.   A számla és az egyszerűsített számla tartalma. A számla kibocsátásának alapvető

            szabályai. Vevők és szállítók nyilvántartása a társasházban.

G.35.   A társasház követelései és kötelezettségei. Hogyan szerepelnek ezek a naplófőkönyvben,       az analitikus     nyilvántartásokban, az egyszerűsített mérlegben és a közös képviselő éves    elszámolásában?

Gyakorlati ismeretek

I.1.   Beszéljen a kötelező műszaki ellenőrzésekről a lakóépületeknél! Melyek a közüzemi szolgáltatások a lakóépületeknél?

I.2.   Felújítás fogalma. Felújítások előkészítése és lebonyolítása. A felújítás dokumentumai. Társasházak felújításának finanszírozása.

I.3.    Beszéljen a bevételeket biztosító bérleti szerződésekről a lakóépületeknél! Hogyan

          történik a bérlemény átadás (birtokbaadás) bérleti szerződés alapján a lakóépületeknél

          és minden más ingatlan esetében? Melyek és kit terhelnek a társasházi bérbeadás adó  vonzatai?

I.4.. Melyek a munkáltatói feladatok az ingatlankezelésben? Ismertesse a munkaviszony

         létesítésére vonatkozó szerződés jellemzőit! Ismertesse a megbízási jogviszonyra vonatkozó szerződés jellemzőit!

I.5.  Melyek a társasházi közös költségek? Hogyan kell a közös költségeket nyilvántartani és

         melyek a közös költségek felosztásának alapjai? Melyek a közös költségek behajtásának lehetőségei társasháznál?

I.6.  Mit kell tennie a közgyűlés sikeres lebonyolítása érdekében az ingatlankezelőnek? Miről

        célszerű a házirendben rendelkezni? Mi az SZMSZ szerepe és miért bír ez külön jelentőséggel?

I.7.  Ismertesse a piac, kereslet – kínálat, egyensúly mikroökonómiai alapfogalmakat! 

        Ismertesse az ingatlanpiac sajátosságait! Ismertesse az ingatlan , az ingatlanérték, az ár és a költség fogalmakat !

I.8.   Ismertesse a fizikai, erkölcsi és piaci (környezeti) elhasználódás (avulás), illetve  az élettartam fogalmát!

I.9.  Ismertesse a főbb ingatlanértékelési módokat!

I.10. Ismertesse a nettó pótlási költség alapú értékelés módszerét! Mely esetben alkalmazzuk a nettó pótlási költség alapú értékelést?

I.11. Ismertesse a piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékelés módszerét! Mely

          esetekben használják a piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékelési módszert?

I.12. Ismertesse a hozamszámításon alapuló értékelési módszert! Mely esetekben használják a hozamszámításon alapuló értékelést?

I.13. Melyek a főbb befektetési lehetőségek és mik a jellemzőik? Melyek a befektetői

         döntések meghozatalának figyelembeveendő szempontok? Hasonlítsa össze az

         ingatlanbefektetést a többi befektetési formával, a tőke biztonsága szempontjából!

I.14.  Melyek az ingatlan értékelés fő okai? Ismertesse az ingatlanértékelés folyamatát!

          Ismertesse az értékelési szakvélemény felépítését!

I.15.  Ismertesse a piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelésnél az értéknövelő és

          értékcsökkentő tényezők számbavételét! Milyen funkciója van értékbecslésnél a

           műszaki leírásnak és ismertesse ennek egy lehetséges változatát!

I.16. Ismertesse az aggregált kínálat és kereslet,- a bruttó hazai termék fogalmát!

I.17.  Vezesse le a nettó működési bevétel (NOI) és az adózás előtti cash-flow (CF)

          fogalmakat a „bevétel-kiadás-hozam” modell alapján!

I.18.  Milyen pénzügyi mutatószámokat ismer a hitelnyújtó kockázatának mérésére

           (adósságfedezeti mutató, biztonsági határ, kölcsön-érték mutató)? Mi a teljes hiteldíj mutató (THM)?

I.19. Beszéljen az ingatlan befektetések rövid- és hosszútávú kockázatairól! Milyen kapcsolat

          van a várható kockázatok és a megtérülési ráta (ROE) között?

I.20.  Beszéljen a csak kamatfizetéssel járó kölcsönről (régen egyösszegű visszatérítés), és a

          változó kamatozású hitelről! Magyarázza meg a  hitelállandó lényegét!

I.21.  Beszéljen a tőkésítési rátáról, valamint az érték, a nettó működési eredmény és a

          tőkésítési ráta kapcsolatáról! Milyen módszerekkel lehet meghatározni a tőkésítési rátát?

I.22. Ismertesse a nettó jelenérték fogalmát! Ismertesse a belső megtérülési ráta lényegét!

I.23.  Ismertesse az ingatlan értékének meghatározását a következő évi hozamból (tőkésítés)!

          Beüzemelés alatti ingatlan értékelése az első stabilizálódott hozamú év (3., 4. vagy 5.) hozama alapján.

I.24.  A tőkeellátottság – befektetési érték kapcsolat (első időszak hozama negatív).

I.25. Mi az az ingatlankezelési terv ? Az ingatlankezelési terv kidolgozás gyakorlati lépései.

I.26.  Kikkel tart kapcsolatot az ingatlankezelő? Kikkel kell kommunikálnia? Melyek a

          kommunikáció alapjai? Kinek miről kell tudnia? Melyek a hatékony  kommunikációs

          képesség feltételei?

I.27. Melyek az eredményes kommunikációs készségek? Beszéljen a konfliktushelyzetekről a

          társasházaknál, ezek alapvető okairól és a konfliktushelyzet megoldásáról! Mondjon

           néhány módot arra,

hogy elfogadtassa magát az emberekkel ,

hogy elfogadtassa véleményét az emberekkel, maga felé fordítsa őket és,

hogy miként változtatja meg az embereket!

I.28.  A számítógép szerepe az ingatlan irodai munkában. Beszéljen az általánosan alkalmazott irodai szoftverekről. Milyen szerepet töltenek be az ingatlan adatbázisok az ingatlankezelő munkájában. Az Internet alkalmazása az ingatlankezelési terv készítése során. Épület-felügyeleti rendszerek.

I.29.    Mutassa be az ingatlanpiaci kínálat alakulását rövid távon. Milyen tényezők befolyásolják az egyes ingatlantípusok kínálatát?

I.30.    Mutassa be a keresletet befolyásoló főbb tényezőket a lakóingatlanok, a kereskedelmi ingatlanok és az irodaházak esetében!

I.31.    A környezet szerepe az ingatlanértékelésben és az ingatlangazdálkodásban. Csoportosítsa és mutassa be az ingatlanokat érő külső gazdasági hatásokat (externáliákat)!

I.32.    Beszéljen a pénz piaci szerepéről. A deviza és a valuta fogalma. Árfolyamok. Milyen árfolyamot használunk a külföldi befektetők számára készülő ingatlankezelési tervben?

I.33.    Beszéljen az inflációról! Hogyan befolyásolja az infláció az ingatlanokkal kapcsolatos döntéseket?

I.34.    Beszéljen a kamatláb szerepéről a gazdaságban! Ismertesse a rövid- és a hosszútávú kamatlábak kapcsolatát!

I.35.    Ismertesse az ingatlankezelő üzemeltetéssel kapcsolatos feladatait! Beszéljen részletesen a takarításról, a gondnoki teendőkről és az őrzés-védelemről!